Affitti turistici e trasformazione di appartamenti in B&B o case vacanze: la rivoluzione di Aribnb

Una delle problematiche di maggior attualità all’interno dei condomini è la trasformazione degli appartamenti in strutture turistico-ricettive quali Bed&Breakfast, affittacamere case vacanze. Si tratta, a mio avviso, di un problema molto sentito, specialmente nelle città a vocazione turistica, come Roma ad esempio, dove opero da anni come Legale Specializzato in Diritto Condominiale e Real Estate.

La proliferazione di nuove piattaforme digitali per l’house-sharing (come Airbnb ad esempio), per loro natura ibride e non convenzionali, inoltre, sta facendo vacillare le fondamenta stesse del mercato turistico e ricettivocosì come la disciplina che ne regola il funzionamento.

Ma procediamo con ordine. Benché la tendenza a trasformare il proprio appartamento in B&Baffittacamere ocase vacanze si sia notevolmente smorzata negli ultimi anni (anche a causa del processo di destrutturazioneappena citato) si tratta di una pratica ancora molto in voga in molte città italiane. A differenza di quanto comunemente si crede, però, il titolare di detta attività – laddove l’immobile sia ubicato all’interno di un condominio – non ha bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale per trasformare la propria dimora in una struttura ricettiva. A tal proposito, una sentenza della Corte Costituzionale ha precisato che detta attività è una libera estrinsecazione della proprietà privata e l’assemblea non può in alcun modo limitarla.

L’unico ostacolo potrebbe essere rappresentato dal regolamento condominiale, il quale, tuttavia – come precisato anche dalla Cassazione – non può impedire dette attività sulla base di generici richiami alla quiete ed alla tutela dei condomini, ma dovrebbe vietare esplicitamente e “a priori” un utilizzo differente da quello di “civile abitazione”.

Se, pertanto, è difficile vietare l’apertura di siffatte attività, è anche vero che la Cassazione medesima ha precisato che le stesse comportano un maggior uso delle parti comuni, al quale corrisponde un obbligo, per il proprietario/titolare, di una maggiore contribuzione alle spese condominiali. D’altro canto, il condomino che “subisce” l’apertura di B&B, affittacamere o case vacanze nel proprio condominio, se difficilmente potrà ottenerne la chiusura, almeno sarà sgravato dal pagamento di una parte delle spese condominiali.

Parzialmente differente è il caso degli affitti turistici che, non offrendo servizi aggiuntivi (come il cambio della biancheria, la pulizia della camera o il vitto) ed essendo esercitati in maniera sporadica e limitata, non richiedono l’apertura di una partita IVA o l’iscrizione alla camera di commercio (sono quindi di natura non imprenditoriale).

Le piattaforme di house-sharing sembrano rappresentarne la naturale evoluzione. Dal punto di vista giuridico, tuttavia, ci troviamo ancora ad uno stadio embrionale. Molti enti regionali, infatti, sono già intervenuti nel tentativo di regolamentarne il funzionamento, ma hanno finito con il circoscriverne la portata.

Se vi state chiedendo, quindi, se dovete comunicare al condominio l’apertura di esercizio extra-alberghiero non imprenditoriale, il mio consiglio è quello di rivolgervi ad un avvocato di fiducia nella vostra area di residenza, in quanto  il turismo – come abbiamo visto – rientra tra i settori di competenza regionale. Il sito stesso di Airbnb ricorda:

“Alcune città hanno leggi che limitano la possibilità di ospitare dietro compenso per brevi periodi. Tali leggi posso essere parte di un piano urbanistico o di codici amministrativi. In molte città è necessario registrarsi, ottenere un permesso o una licenza prima di pubblicare un annuncio o ricevere ospiti. Alcuni tipi di prenotazioni a breve termine potrebbero essere del tutto vietate. Le autorità locali possono applicare diverse sanzioni o provvedimenti”

In conclusione, quindi, sarà interessante osservare nel tempo l’impatto provocato dall’avvento di queste nuove piattaforme “di disintermediazione”, la cui natura ibrida risulta tutt’oggi sfuggevole. E vedremo, soprattutto, come la giurisprudenza deciderà di orientarsi per dare risposte esaustive e dettagliate, senza arginare un fenomeno in crescita e ricco di potenzialità.

Avv. Cristiano Corradini

Cristiano Corradini